De overheid wil de economie stimuleren door de verlaging van het btw-tarief voor verbouwingen. Wie gaat verbouwen heeft meestal een lening nodig. De meest voor de hand liggende oplossing is om de huidige bank te vragen om een aanvullende hypotheek.
Maar in de huidige markt blijkt dit echter in veel gevallen niet mogelijk omdat:
• de hypotheek hoger is, dan dat op dit moment haalbaar zou zijn op het inkomen
• de hypotheek, door de gedaalde woningprijzen, meer bedraagt dan de waarde van
de woning
• de huidige hypotheek is afgesloten bij een bank, die nu geen hypotheken meer
verstrekt
• de huidige bank aanvullende extra eisen stelt, waaraan niet voldaan kan
worden.
Op dat moment zult u moeten uitwijken naar een andere oplossing. Een aanvullende hypotheek bij een tweede bank is ook niet meer mogelijk en het volledig oversluiten van de hypotheek leidt – mits dit al zou kunnen- tot extra kosten en/of het overboord gooien van een lange, lage rente en/of leidt tot extra aflossingsverplichtingen.
De enige mogelijkheid die dan overblijft is een (WOZ-)krediet.
Consumptieve oplossing
Een verbouwingslening via de consumptieve weg behoort veelal wel tot de mogelijkheden. Dat komt doordat de maximale lening op het inkomen anders wordt bepaald en omdat er (meestal) geen restrictie geldt voor de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. Ook maakt het deze aanbieders niet uit waar de eerste hypotheek is afgesloten.
Deze aanbieders kennen twee aflossingsvormen; een doorlopend krediet of een persoonlijke lening.
Een doorlopend krediet is veruit de goedkoopste oplossing. De maandlasten van een doorlopend krediet (rente + aflossing) bedragen een vast percentage (1, 1,5 of 2 procent) per maand van de lening. Bij een verbouwingslening van bijvoorbeeld 15.000 euro, bedragen de maandlasten 150 euro (1 procent), 225 euro (1,5 procent) dan wel 300 euro (2 procent).
Bij iedere betaling wordt van dit bedrag eerst de rente afgehaald en wat overblijft wordt gebruikt als aflossing op de lening. Naarmate de looptijd verstrijkt wordt het rentedeel steeds kleiner en het aflossingsdeel per maand steeds groter. Op deze wijze ontstaat een aflossingsschema dat lijkt op een annuïteitenlening.
De looptijd van de lening, uitgaande van een actuele rente van 5 procent op jaarbasis, bedraagt bij 2 procent rente en aflossing iets minder dan 5 jaar en bij 1 procent rente en aflossing iets meer dan 10 jaar. Al met al ruim binnen de 30 jaar.
In plaats van een doorlopend krediet kunt u ook kiezen voor een persoonlijke lening. Bij een persoonlijke lening staat de looptijd vast (meestal 5 of 10 jaar). Ook de rente staat gedurende de looptijd vast. Dat leidt er toe dat de rente voor een persoonlijke lening tot wel 2 procent hoger is dan bij een doorlopend krediet.
Een doorlopend (WOZ)-krediet lijkt daarom de meest voor de hand liggende oplossing voor een aanvullende verbouwingslening.
Rente doorlopend krediet niet aftrekbaar
Maar dan ontstaat het probleem. Wil de rente die u betaalt aftrekbaar zijn, dan moet de lening zoals u ongetwijfeld weet (tenminste) annuïtair worden afgelost. Hoewel een doorlopend krediet een aflossingsschema kent met een annuïtair karakter en een looptijd die ruim binnen de 30 jaar ligt, is de rente voor deze verbouwingslening toch niet aftrekbaar.
In de toelichting over de nieuwe aftrekregels is niet alleen opgenomen dat binnen 30 jaar moet worden afgelost, maar ook dat het aflossingsschema bij het afsluiten van de lening bekend moet zijn. En in deze laatste toevoeging zit het probleem. Bij een doorlopend krediet betaalt u iedere maand een vast bedrag aan rente en aflossing samen. Als de rente bijvoorbeeld stijgt, wordt er die maand iets minder afgelost waardoor de looptijd wordt verlengd. Voor uw beeldvorming; bij een 1 procent-krediet wordt de termijn van 30 jaar pas overschreden bij een rente boven de 11,6 procent per jaar en bij een 2 procent-krediet pas bij een rente boven 23,9 procent!
Weeffout met grote financiële gevolgen!
Is hier sprake van een bewuste keuze of van een weeffout in de wetgeving? Uit geen enkele toelichting heb ik kunnen ontdekken dat hier sprake is van een bewuste keuze. Dan blijft er mijn optiek niets anders over dan dat hier sprake is van een weeffout. Maar wel één met dure gevolgen voor u.
Want wanneer uw bank u geen aanvullende hypotheek verstrekt, bent u dus verplicht om te kiezen voor de duurste variant, omdat u anders geen recht heeft op renteaftrek. Dat betekent overigens niet alleen voor u een hogere lasten, maar ook voor onze overheid, omdat ze u meer belasting moeten terugbetalen. Dat is toch te zot voor woorden?
Vragen? Vragen! BreAss staat u graag te woord.
Ons werkgebied beslaat voornamelijk Dongen, Oosterhout, Oosteind, Gilze Rijen, Tilburg (Reeshof), Sprang-Capelle, Waspik, `s Gravenmoer, Kaatsheuvel, De Moer, Waalwijk (landgoed Driessen). Maar ook van buiten deze regio bent u bij ons van harte welkom!
