Door de kredietcrisis zijn de afgelopen jaren diverse fiscale regelingen rondom de eigen woning verruimd. Het doel van deze maatregelen was om de woningmarkt uit het slop te krijgen. De overheid heeft enkele van deze verruimingen al diverse malen verlengd. Hieronder de maatregelen die voor 2015 gevolgen hebben.

Verlenging termijn verhuisregeling
De belastingplichtige die tijdelijk twee woningen heeft, kan gebruikmaken van de verhuisregeling (renteaftrek voor een leegstaande oude of nieuwe eigen woning). De verhuisregeling is in 2011 tijdelijk verruimd van het lopende jaar plus twee kalenderjaren, naar het lopende jaar plus drie kalenderjaren.
Deze tijdelijke regeling zou op 31 december 2015 eindigen en teruggesteld worden naar het lopende kalenderjaar plus twee kalenderjaren. In het belastingplan 2015 is aangekondigd dat deze maatregel niet meer wordt teruggesteld, maar een structurele maatregel blijft.
Dit betekent dat iemand die in 2015 zijn woning leeg en te koop zet, de rente tot uiterlijk 31-12-2018 kan aftrekken (3 jaar + lopend jaar).
In de gevallen dat de eigen woning binnen de hiervoor genoemde termijn wordt verhuurd, kwalificeert de woning niet meer als een eigen woning in box 1. In die gevallen valt de verhuurde woning in box 3. Er ontstaat echter geen eigenwoningreserve op het moment dat de woning binnen de gestelde termijn terugkeert naar box 1. Ook deze maatregel blijft structureel in de wet.

Restschuld
Bij de ingang van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is bepaald dat de rente over een restschuld, die ontstaat doordat de verkoopprijs lager is dan de eigenwoningschuld, gedurende 10 jaar aftrekbaar blijft. Hierbij gaat het om een restschuld die is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018.
Maar liefst 50% van de verkochte woningen zijn in de eerste helft van 2014 verkocht met een restschuld. Veel mensen hebben onvoldoende spaargeld om de restschuld te betalen en willen daarom gebruikmaken van de restschuldfinanciering. Op de restschuld zit geen fiscale aflossingsverplichting, maar het feit dat de renteaftrek er na 10 jaar afgaat, zorgt voor een wens en in sommige gevallen ook een plicht (waaronder NHG) om deze in 10 jaar af te lossen. Dit brengt in veel gevallen hoge lasten met zich mee en zorgt daarom weer voor een belemmering van de doorstroming op de woningmarkt. Om deze belemmering te verminderen, wordt de aftrekbaarheid van deze lening verlengd van 10 jaar naar 15 jaar. Verlenging hiervan zorgt voor een lagere maandlast voor de lening en hierdoor ook een hogere leencapaciteit voor een eventuele nieuwe hypotheek.

Laag btw tarief bij verbouwing
Bij een verbouwing is nu het lage btw-tarief van 6% van toepassing. Een huiseigenaar kan hierdoor tegen lagere kosten onderhoud aan zijn woning laten plegen of verbouwen. De regeling zou eindigen op 31 december 2014. Deze maatregel wordt verlengd naar juli 2015. Het is van belang dat het werk is afgerond voor deze datum, om in aanmerking te komen voor dit lage tarief.

Verhoogde vrijstelling voor aankoop woning of aflossing eigenwoningschuld
De tijdelijk verhoogde schenkingsvrijstelling van € 100.000 in het kader van de eigen woning eindigt per 1 januari 2015. Belastingplichtigen hebben tot het einde van het jaar de mogelijkheid om gebruik te maken van de tijdelijk verhoogde schenkingsvrijstelling. De schenking dient als bestedingsdoel de aankoop of verbouwing van de eigen woning te hebben, dan wel het aflossen van de eigenwoningschuld, of restschuld bij vervreemding van de eigen woning. De schenker hoeft bovendien geen familieband te hebben met de ontvanger.

Verlaging Loan-to-Value
Om huiseigenaren te beschermen tegen overkreditering en de daarbij hoge last, is bepaald dat het maximale bedrag dat voor de aanschaf van een woning mag worden geleend stapsgewijs wordt verlaagd. De Loan-to-Value daalt in 2014 van 104%, naar 103% in 2015 en vervolgens jaarlijks met 1% tot 2018. Vanaf 2018 mag niet meer worden geleend dan de marktwaarde van de woning. Gekozen is voor een afbouw in stappen, om starters op de woningmarkt tegemoet te komen.
Op deze regel gelden een aantal uitzonderingen:
• De restschuld na verkoop van de woning wordt buiten beschouwing gelaten.
• De kosten voor energiebesparende voorzieningen mogen worden meegefinancierd, voor zover het hypothecair krediet niet meer dan 106% van de marktwaarde is.
• Indien sprake is van oversluiten van het hypothecair krediet. In dat geval mag het nieuwe hypothecair krediet niet hoger zijn dan de som van de reeds bestaande hypotheek die wordt afgelost en de oversluitkosten.
• Indien sprake is van achterstallige betaling aan de Vereniging van Eigenaren. Dit geldt alleen indien de betalingsachterstand bij de aankoop heeft geresulteerd in een lagere waarde van de woning.
• Indien de financieringslast substantieel lager ligt dan de toegestane financieringslast.

Afbouw hypotheekrenteaftrek
In het belastingplan 2014 is vastgelegd dat het tarief voor aftrek van hypotheekrente in 28
jaarlijkse stappen van 0,5% wordt verlaagd van 52% naar 38%. In 2014 is de eerste stap ingezet. De renteaftrek is verlaagd van 52% naar 51,5%. Het maximale tarief (38%) waarover renteaftrek mogelijk is, wordt bereikt in 2041. In 2015 wordt deze verlaagd van 51,5% naar 51%.
Deze maatregel heeft impact op alle belastingplichtigen met hypothecaire financieringen die met de top van hun inkomen in de vierde schijf vallen.

Verlaging kostengrens NHG
De NHG-grens wordt verlaagd om niet-noodzakelijke marktverstoringen tegen te gaan en de risico’s voor de overheidsfinanciën beheersbaar te houden.
Als gevolg hiervan is de NHG-grens op 1 juli 2014 verlaagd naar € 265.000. Per 1 juli 2015 zal de grens wederom verlaagd worden naar € 245.000.

Verhoging eigenwoningforfait dure woningen
Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde hoger dan € 1.040.000 zal per 1 januari 2015 worden verhoogd van 1,8% naar 2,05%.